住宅私搭乱建的法律解决途径

住宅私搭乱建现象时有发生，由此引发的纠纷不断增加，如何通过法律途径解决住宅私搭乱建现象，以及有什么样的建议？对此，北京市同创律师事务所房地产律师方博进行详细介绍。

　　问：什么是住宅私搭乱建?

　　答：住宅私搭乱建是一个约定俗成的说法，严格来说，它不是一个明确的法律、法规用语。我国法律规定中并没有住宅私搭乱建一词。住宅私搭乱建主要指的是违法用地和违法建设两种情况，是《土地法》和《城乡规划法》的调整范围，主要有土地部门和规划部门对住宅私搭乱建的行为进行管理和相应的执法工作。在新区开发建设、新农村建设和城乡一体化建设进程中，不时会出现住宅内私搭乱建的行为，这种行为给拆迁、改造、建筑安全和新区建设等工作带来很多的困扰和麻烦，成为社会发展进程中不得不解决的一个问题。

　　问：私搭乱建存在哪些法律纠纷?

　　答：此类纠纷调解难度较大，其中一个重要原因是一些人员认为私搭乱建者很多，法不责众，有关部门管理起来存在困难。住宅私搭乱建，主要是在城镇或者乡村违法用地，未取得规划许可，或者虽取得规划许可但未按照许可内容进行建设的建设工程。因为住宅私搭乱建是一种违法行为，所以，通过住宅私搭乱建建成的工程不能取得相应的产权凭证，不受法律保护。在对私搭乱建的建筑进行拆迁时，也没有相应的拆迁补偿，会产生一些拆迁纠纷。同时，由于私搭乱建属于私自建设，对于建筑物本身以及业主的安全也会造成一定的影响，会产生一些建筑物质量和安全的纠纷。更重要的是，住宅私搭乱建会侵犯小区内其他业主的建筑物专有权和共有权，给其他业主的相邻权带来一定的影响，损害小区的整体利益，由此会产生一些相邻权纠纷和物权纠纷。

　　问：住宅私搭乱建行为应由哪些部门管理?

　　答：对于北京市而言，区县人民政府在本行政区域内组织、协调有关行政机关制止和查处违法建设。乡镇人民政府负责本行政区域内禁止违法建设工作，制止和查处乡村违法建设。对于违法建设，主要由规划行政主管部门、城市管理综合行政执行机关按照各自职责制止和查处违法建设。另外，公安、国土、水务、农村工作、市政市容、文物保护、园林绿化、住房城乡建设以及监察等部门按照各自职责，做好禁止违法建设相关工作。同时，北京市规划行政主管部门、城市管理综合行政执法机关和乡镇人民政府建设了相应的举报制度，对举报及时调查、处理，并为举报人保密。任何单位和个人都有权举报违法建设行为。违法建设经查证属实的，对举报人予以表彰、奖励。目前，北京市实行首查责任制度，对于首先发现违法建设或者接到举报的行政机关为首查责任机关，不属于其管辖的，应当在2个工作日内将案件材料移送负有查处职责的机关。对于违法建设，负有查处职责的机关可以责令相关单位和人员停止建设、限期改正、限期拆除和罚款。负有查处职责的机关作出责令限期改正或限期拆除决定的，应当通知房屋行政主管部门暂停办理房屋登记手续。也就是说，在当事人对违法建设没有限期改正或者限期拆除的，不能在房屋行政主管部门办理登记、过户手续。

　　问：住宅私搭乱建行为是否可以通过诉讼途径解决?

　　答：若住宅私搭乱建行为给其他业主的相邻权益造成了侵害，相关业主除了进行举报或投诉之外，也可以向法院提起民事诉讼。我国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”如果住宅私搭乱建的行为在截水、排水、通行、通风、采光等方面不利于相邻各方的生产和生活，造成相邻权的侵害，相邻方可以向法院起诉，要求侵权方停止侵害、排除妨碍和赔偿损失。

　　问：对于治理住宅私搭乱建设行为有什么好的建议?

　　答：首先加强业主委员会的自治管理，充分发挥业主委员会的自治管理，业主委员会可依据业主公约或者自治章程，通过业主之间的相互监督，及时发现和制止私搭乱建行为。其次，加强物业公司、居民委员会、村民委员会的监督管理。物业公司、居民委员会或村民委员会发现私搭乱建行为或者接到业主的投诉之后，向相关人员作出禁止私搭乱建行为的劝告或进行调解，对于劝告或调解无效的，应向相关主管部门汇报。再者，相关执行部门建立联动机制。规划行政主管部门、城市管理综合行政执行机关、公安、国土、水务、农村工作、市政市容、文物保护、园林绿化、住房城乡建设以及监察等部门建立相应的联动机制，及时发现、制止和治理住宅私搭乱建行为，使私搭乱建行为得到有效制止。(北京参考实习记者　王楠)　原文链接：http://www.bjcankao.com/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=84&id=66133